“Siết” hoạt động môi giới bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang phát triển nhanh, nhưng những quy định về hoạt động môi giới còn chưa chặt chẽ. Mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra Dự thảo bổ sung quy định cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, tránh những hệ lụy cho người dân và công tác quản lý nhà nước.

Chủ đầu tư một dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Bà Rịa - Vũng Tàu giới thiệu sản phẩm với khách hàng (thời điểm trước khi giãn cách xã hội)

Nhiều bất cập

Theo hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới được Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) công bố, hoạt động môi giới BĐS là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng phổ biến ở Việt Nam. Việc cho phép môi giới BĐS hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp đã tạo ra một kênh phân phối BĐS mới, qua đó giúp nhà đầu tư BĐS rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, đảm bảo hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn.

Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của một số địa phương trên cả nước, từ năm 2008 đến nay có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, và khoảng 80% BĐS giao dịch thành công thông qua môi giới. Tính đến thời điểm này đã có 282.139 giao dịch thành công, trong đó tại Hà Nội có hơn 79.500 giao dịch và tại TPHCM có hơn 85.000 giao dịch. Vậy nhưng, vẫn còn những tồn tại, hạn chế trong kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Đáng chú ý là nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng. Đội ngũ môi giới BĐS hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp luật căn bản trong lĩnh vực này, nặng tính "chụp giật", kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Mặt khác, một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động môi giới hiện nay còn khá lỏng lẻo dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá  nhân môi giới có cơ hội lách luật, trốn thuế.

Để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thực hiện môi giới BĐS một cách chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng tư vấn, dự thảo của Bộ Xây dựng đã đưa ra hướng sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch BĐS (quy định về năng lực tài chính, cơ sở vật chất, nhân sự). Bên cạnh đó, bổ sung quy định nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS theo hướng các loại BĐS phải giao dịch qua sàn; mô hình hoạt động sàn giao dịch BĐS; quy trình giao dịch qua sàn; điều kiện với BĐS giao dịch qua sàn; tổ chức, cá  nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới; phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập.

Cần giải quyết phần gốc

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý Nhà toàn cầu (Global Home), những cơn sốt đất gần đây gây nhiều mệt mỏi cho người dân và cơ quan quản lý ở một số địa phương. Khi cơn sốt đất đi qua để lại nhiều hậu quả, gây sự nhiễu loạn về thị trường tại địa phương, gây mất an ninh trật tự. Rất nhiều người bị mất tiền vì tin vào lời của môi giới, cò mồi. Những người môi giới này chỉ tập trung vào việc kiếm lợi nhuận từ hoạt động môi giới chứ không chịu trách nhiệm phía sau dự án. Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, quy định về hoạt động môi giới trong tình hình mới cuối cùng sẽ chỉ tạo ra một hình thức trung gian. Khi đó, để đáp ứng theo quy định của Nhà nước, môi giới độc lập sẽ hợp thức hóa bằng cách cộng tác với sàn giao dịch. Dù rằng cơ quan quản lý cố gắng lập lại trật tự môi giới BĐS, nhưng theo cách thức này thì chỉ là "thêm giấy phép con", cần giải quyết phần ngọn thay vì phần gốc.

Ở góc nhìn pháp luật, luật sư Nguyễn Quốc Toản (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, phần lớn trường hợp tư vấn, môi giới cho người cần mua nhà đất hiện nay không đăng ký hành nghề. Họ cứ làm công việc môi giới và vẫn hợp pháp, hợp lệ bởi đôi bên tự nguyện giao dịch, tự nguyện trả phí. Ở các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, có đến 90% mua bán nhà đất đều phải qua môi giới. "Nếu cấm và hạn chế môi giới thì trong phạm vi nào, đối tượng nào phải cụ thể. Trong vấn đề môi giới BĐS, Nhà nước nên xây dựng bộ tiêu chí để đưa hoạt động này vào khuôn khổ nhưng cũng khuyến khích, tạo cơ chế, điều kiện. Thị trường và khách hàng sẽ tự thanh lọc và loại bỏ những môi giới BĐS làm ăn "chụp giật", luật sư Nguyễn Quốc Toản nói.