"Săn" bất động sản "ngộp": Những điều cần lưu ý cho nhà đầu tư

Dù chưa thể xác định thị trường đã chạm đáy hay chưa, nhưng với tư duy “mua khi trầm lắng bán khi sôi động”, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, sẵn tiền mặt trong tay đang đẩy mạnh thăm dò, săn hàng "ngộp" đủ pháp lý với tầm nhìn 5 - 10 năm.

Những áp lực trả nợ trái phiếu, dòng tiền, hàng loạt "ông lớn" bị thanh tra, kiểm soát khiến nhiều dự án bị ảnh hưởng tiến độ, nguồn cung cùng thanh khoản xuống thấp. Cộng với niềm tin của nhà đầu tư, người mua ở thực lung lay dữ dội, khó khăn của thị trường địa ốc được dự báo còn kéo dài.

Chi tiền tỷ gom đất

Những dự báo nhuốm màu xám của thị trường khiến nhiều chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần thận trọng khi xuống tiền vào thời điểm hiện tại, và thời cơ "bắt đáy" có thể hiện hữu rõ ràng hơn từ giữa năm 2023 trở đi, khi những người dùng đòn bẩy đuối sức.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nhận định thời gian qua, hiện tượng chiết khấu cao chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Năm 2023 sẽ là năm kết thúc của các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... Theo đó, các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy sẽ buộc phải cắt lỗ thật để thoát hàng. Đây sẽ là lúc nhà đầu tư "cá mập" sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.

Dù hầu hết các dự báo đều cho thấy thị trường chưa "chạm đáy" và có thể chờ thêm. Nhưng không ít nhà đầu tư có kinh nghiệm đã tích cực xuống tiền để săn đất ngộp thời gian qua.

Đất ngộp đầy đủ pháp lý đang được các nhà đầu tư "săn đón".

Điển hình, suốt từ đầu quý II, dù thị trường trầm lắng, anh Tiến, một "tay buôn" đất gần 10 năm kinh nghiệm, cho hay vẫn đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những lô có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư.

Giữa tháng 11 vừa qua, anh "xuống tiền" mua một lô đất nông nghiệp tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 600 triệu đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp.

Không chỉ đất nền, nhiều nhà đầu tư cũng đang tích cực bắt lấy cơ hội thời chiết khấu khủng để rót tiền đầu tư căn hộ. Đơn cử, cách đây 3 tuần, anh Vũ Quang Trung (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) xuống tiền mua vào căn hộ tại một dự án mới tại Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá chào bán 60 triệu đồng/m2.

Anh Trung cho hay, nhờ thanh toán sớm hơn 95% giá trị, anh được hưởng mức chiết khấu "siêu to khổng lồ" vào khoảng 35%. Tức với căn hộ 70m2 vừa mua, giá ban đầu sẽ vào khoảng 4,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi hưởng chiết khấu, anh chỉ phải trả khoảng 2,8 tỷ đồng.

Cẩn trọng các rủi ro

"Rất nhiều chủ đầu tư đang tung mức chiết khấu lên tới 40-50%, lý do là bởi họ đang cần tiền. Nhiều người nói tôi vội vàng, nhưng theo tôi những chủ đầu tư có tiềm lực họ xoay tiền rất nhanh, các đợt khuyến mãi rất chớp nhoáng, nên thấy thích hợp là mình phải mua ngay. Cũng có thể là tôi vội vàng thật, nhưng đầu tư là "được ăn, lỗ chịu, hồi sau sẽ rõ", anh Trung phân tích.

Có một thực tế dễ nhận thấy là giá các sản phẩm nhà đất được tung ra thị trường thời gian qua liên tục bị đẩy lên cao. Mức giá này, theo chuyên gia, là giá đi trước 2-3 năm. Vì vậy, khi nghẽn vốn và hụt thanh khoản, các nhà đầu tư sơ cấp sẽ có xu hướng kéo giá giảm về gần với thực tế hơn.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho biết trong giai đoạn này, những người có sẵn tiền mặt có xu hướng tạm dừng đầu tư ngắn hạn. Nhưng vẫn có những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn vẫn sẵn sàng xuống tiền khi có hàng giá tốt.

Thị trường thứ cấp sẽ tăng tần suất xả hàng, trong đó "hàng ngộp" có pháp lý đầy đủ và giá bán phù hợp mới có thanh khoản. Phân khúc nhà ở liền thổ lẫn chung cư, tính thanh khoản phụ thuộc vào pháp lý và khả năng khai thác ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, theo bà Vân, những tài sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp giải quyết nợ xấu hay giải quyết việc khẩn cấp sẽ phải bán với giá mềm hơn giá thị trường và giao dịch chậm hơn.

Diễn biến từ thực tế cho thấy cơ hội đang mở ra, tuy nhiên, theo các chuyên gia mức chiết khấu dù lên tới 50% cũng chỉ làm giảm đi phần lãi chứ doanh nghiệp thường hiếm khi bị lỗ. Vì vậy, các nhà đầu tư có nhu cầu ở phân khúc căn hộ cần cẩn trọng để tránh chiết khấu "ảo".

Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi "săn" đất nông nghiệp bị "ngộp", các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội thì có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh "bánh vẽ" của môi giới, mua nhầm sản phẩm "cắt lỗ" nhưng giá vẫn quá cao.

Phân khúc bất động sản nào đang “ngộp” trên thị trường?

Sau giai đoạn tăng nóng, đẩy giá trên thị trường bất động sản, nhiều sản phẩm mang mức giá ảo. Đến khi thị trường bước vào giai đoạn gặp khó, một số sản phẩm xảy ra tình trạng "ngộp".

Vậy nhà đất "ngộp" là gì?

Nhà đất "ngộp" được giới am hiểu thị trường định nghĩa là những sản phẩm mua đầu tư nhưng đến giai đoạn đáo hạn ngân hàng cần dòng tiền và các nhà đầu tư gặp khó khăn trong kinh doanh cần giải phóng nhà đất để có tiền trang trải.

Bên cạnh đó, nhà đất "ngộp" còn đến từ việc dự báo sai xu hướng của thị trường, mua ở đỉnh - lúc thị trường nóng sốt và buộc phải đẩy hàng ra khi gặp khó khăn về tài chính. Vậy hiện nay, loại hình bất động sản nào đang bị "ngộp" trên thị trường?

Trong talkshow Săn nhà đất "ngộp" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Minh Tài - Giám đốc kinh doanh CTCP phát triển bất động sản Phú Hưng cho biết, phân khúc thổ cư hay đất nền đang bị ảnh hưởng rất nhiều. Vì ngân hàng nhà nước siết chặt room tín dụng ảnh hưởng nhiều đến việc giải ngân các dự án phân lô bán nền cũng như thổ cư. Còn với những dự án mua ở thực vẫn đang giao dịch bình thường.

Chia sẻ thêm về phân khúc bất động sản ngộp hiện nay, ông Tống Trung - Chủ tịch HĐQT CTCP BĐS Bầu trời Việt Nam cho rằng, đối với phân khúc nhà thổ cư biến động giá không nhiều bởi đa phần nhà đầu tư mua có tài chính khá ổn định và thông thường họ không sử dụng đòn bẩy tài chính. Còn với sản phẩm shophouse, biệt thự hình thành trong tương lai, đa phần nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính do nên nhà đầu tư bị ảnh hưởng khá nhiều. Do đó, những sản phẩm này đang có xảy ra tình trạng bị "ngộp".

Bên cạnh những sản phẩm "ngộp", thị trường còn xuất hiện loại hình căn hộ sơ cấp giảm giá, chiết khấu mạnh. Trong tháng 11, theo báo cáo của DKRA, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40-50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 3-5% so với tháng 10, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: "Có một xu thế trong các doanh nghiệp bất động sản để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản, doanh nghiệp đã giảm giá bán, tăng tỷ lệ chiết khấu. Đây là cơ hội người có nhu cầu thực tìm được sản phẩm mà trước đây là ngoài tầm với của mình".

Các chuyên gia dự báo làn sóng bán cắt lỗ căn hộ sẽ lan rộng sang năm 2023 đặc biệt các dự án đang xây dựng hình thành trong tương lai. Với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ, điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ quay lại thị trường với mức giá hợp lý.

Với tình trạng rao bán nhà đất "ngộp" ngày càng nhiều, vậy đã có những giao dịch người mua chạm đến với sản phẩm nhà đất "ngộp". Theo giới chuyên gia, thời điểm hiện tại có những khách hàng đang theo dõi thị trường tìm những sản phẩm cắt lỗ, nhà đất "ngộp". Tuy nhiên, chưa có nhiều giao dịch được thực hiện. Bởi, đa phần các sản phẩm rao bán cắt lỗ, "ngộp" nhưng chủ yếu vẫn là cắt lãi. Người mua, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế nghe ngóng, chờ diễn biến thị trường và đâu đấy họ còn nghĩ giá còn giảm tiếp. Cho nên, chưa có nhiều người mạnh tay xuống tiền.

Cẩn trọng với chiêu bán nhà đất ngộp

Cẩn trọng với chiêu bán nhà đất ngộp. Trên thị trường có nhiều thông tin doanh nghiệp rao bán dự án bất động sản giảm giá để thu hồi vốn, trả lãi vay, song trong đó không ít chiêu trò thu thập thông tin khách hàng, câu khách đến dự án khác

"Tôi cần tiền gấp, bán lỗ khu homestay có view cực đẹp, sẵn nhà, hồ cá, cảnh quan, điện nước đầy đủ, tổng diện tích 1 ha. Giá chỉ từ 5 tỉ đồng, nay giảm còn hơn 3 tỉ đồng. Anh, chị nào cần mua thật thì liên hệ...".

"Đất nền thổ cư sổ đỏ, ở khu ven TP Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng đang cần bán gấp với giá 1,5 tỉ đồng; trước đây phải 1,8 tỉ đồng"...

Nhiều nhà đầu tư, chủ nhà đất rao bán sản phẩm giá rẻ song người mua cần cẩn trọng.Ảnh: TẤN THẠNH

Những mẩu quảng cáo, rao bán nhà đất như trên xuất hiện khá nhiều trên các trang mua bán bất động sản. Hầu hết người bán cho biết lý do giảm giá vì đây là những dự án "ngộp", người bán cần tiền gấp để trả nợ trong bối cảnh thanh khoản ảm đạm, lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều thông tin rao bán bất động sản "ngộp" chỉ là chiêu trò tiếp cận khách hàng để dụ đến những dự án khác.

Liên hệ theo số điện thoại ở một mẩu tin rao bán đất nền thổ cư giá chỉ 2,8 tỉ đồng ở quận Thủ Đức (TP HCM), anh T., người đang có nhu cầu mua nhà ở TP HCM, được người bán hẹn đến gặp ở một địa điểm tại TP Thủ Đức. Nhưng sau đó, người này 2-3 lần chuyển địa điểm sang nơi khác. Cuối cùng, hai bên gặp mặt ở quận Bình Tân (TP HCM), cách khu vực rao bán nhà khá xa. "Đến điểm hẹn, tôi nhìn thấy khá nhiều người mặc đồng phục áo trắng. Họ tư vấn tôi mua đất ở một vị trí khác với giá tốt hơn và khả năng sinh lời hấp dẫn hơn. Họ cũng đề nghị tôi cùng nhiều khách mua nhà khác lên xe để đưa đi xem đất ở dự án của họ" - anh T. kể.

Chị N.T.T (ngụ tỉnh Bình Dương) đang có nhu cầu mua bất động sản ở TP HCM để đầu tư. Theo lời giới thiệu, chị liên hệ qua Zalo với chủ nhà trong hẻm ở quận 3 (TP HCM) với giá 5,1 tỉ đồng. Khi đặt vấn đề đến xem nhà, chị được người môi giới cho biết chủ nhà đã đi tỉnh, nếu muốn mua thì đặt cọc... 500 triệu đồng. Khi chủ nhà về sẽ làm thủ tục công chứng, sang tên... "Tôi đề nghị được xem nhà trước khi đặt cọc, họ không đồng ý và sau đó cắt liên lạc" - chị T. phản ánh.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty Quỹ Đất Lớn, cho hay đa phần bất động sản giảm giá không thuộc khu vực TP HCM mà nằm ở các địa phương lân cận. Mức giảm giá thật chỉ khoảng 20%-25%, bao gồm cả khuyến mãi, tăng diện tích, cơ sở hạ tầng... Chẳng hạn, tại dự án của công ty này ở TP Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng, mỗi nền thổ cư có sổ trước đây có giá khoảng 1,8 tỉ đồng thì nay ngoài giảm giá, khách còn được hưởng thụ hạ tầng, cảnh quan được đầu tư thêm.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh cần có dòng tiền để đầu tư hoặc trả lãi vay thường rao bán tài sản giá trị cao, khoảng vài chục đến hàng trăm tỉ đồng. Những sản phẩm này không thể bán cho khách hàng cá nhân mà hướng tới tổ chức, đơn vị có đủ tiềm lực tài chính.

Còn những sản phẩm được giới thiệu là bất động sản "ngộp", cần bán rẻ hoặc thanh lý... sẽ hướng đến nhà đầu tư cá nhân. "Nhà đất "ngộp" thật hiện nằm khá nhiều ở các tỉnh. Người mua nên so sánh giá hiện nay với thời điểm một năm trước để đánh giá trước khi quyết định mua" - ông Quang khuyến cáo.

Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Gia Phát, cho rằng bên cạnh những thông tin rao bán bất động sản giảm giá thật, có không ít người lợi dụng chiêu trò này để gom thông tin, dữ liệu của người có nhu cầu đầu tư bất động sản, từ đó tìm cách dẫn dắt họ tham gia vào các dự án ở tỉnh. "Chỉ cần "lùa" được 30-40 người trong số 100 người hẹn gặp là đã thành công. Không ít khách hàng bị lừa chỉ vì nhìn vào cái lợi trước mắt, vừa mất tiền vừa vướng vào kiện tụng rất tốn thời gian" - ông Dương cảnh báo.

Ảnh hưởng từ thị trường trái phiếu

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam, cho rằng những khó khăn trên thị trường bất động sản dẫn đến hiện tượng bán rẻ để giải phóng hàng tồn xảy ra có một phần nguyên nhân từ vấn đề tồn tại trên thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, người mua nhà đất cần chú ý vấn đề pháp lý để tránh "tiền mất tật mang" khi tiếp cận những sản phẩm bất động sản không phải hàng "ngộp" thật.