Giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Tạo nguồn thu từ đất đai, hoàn thiện thể chế, bài toán đấu giá đất và chính sách nhà ở là các vấn đề cần đặt ra nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Để phát triển thị trường bất động sản (BĐS) bền vững, ngăn ngừa thổi giá đất, ngăn hành vi trục lợi trong đấu giá đất…, theo nhiều chuyên gia, có bốn nhóm vấn đề chính cần giải quyết, gồm: tạo nguồn lực từ đất đai, hoàn thiện thể chế, bài toán đấu giá đất và chính sách nhà ở.

Các chuyên gia cho rằng các khoản thu đất đai liên tục gia tăng qua các năm trong giai đoạn 2012-2020. Ảnh: HOÀNG GIANG

Tạo nguồn lực tài chính từ đất đai

Trong đề án "Hình thành và quản lý thị trường đất đai, tổng kết thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW" do nhóm tác giả Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐH Quốc gia TP.HCM) thực hiện cho thấy nhiều vấn đề thực tế đối với các khoản thu từ đất đai.

Theo đó, các khoản từ đất thu liên tục gia tăng qua các năm trong giai đoạn 2012-2020. Điển hình năm 2017 là 14,96% (trong tổng thu nội địa), năm 2018 là 16,06%, năm 2019 là 15,10% và năm 2020 là 16,7%. Nghiên cứu khẳng định các khoản thu này vẫn có thể tiếp tục gia tăng trong tương lai.

"Xét từ góc độ ngân sách nhà nước, các khoản thu từ đất đai ngày càng khẳng định ý nghĩa cũng như tầm quan trọng, chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng thu nội địa so với nhiều nguồn khác" - nghiên cứu đánh giá.

Dù các khoản thu từ đất đai có khuynh hướng tăng nhưng nhóm tác giả cũng nhận định: Khả năng gia tăng qua các năm chưa đảm bảo tính ổn định, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo thu đủ giá trị, giá trị gia tăng được tạo ra từ đất đai.

Công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ - tái định cư... Việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường BĐS phát triển không ổn định…

Vì vậy, nhóm nghiên cứu cho rằng Nhà nước cần xem xét nhiều vấn đề như về giá đất hiện nay vẫn chưa thể phù hợp và sát với giá thị trường. Khung giá đất của Nhà nước cần được rà soát và điều chỉnh theo định kỳ hoặc đột xuất phù hợp hơn, bám sát diễn biến quan hệ cung - cầu của thị trường.

Nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS; tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ trung ương đến địa phương, Ban Kinh tế Trung ương và ĐH Quốc gia TP.HCM phối hợp tổ chức Hội thảo khoa học "Phát triển bền vững thị trường BĐS trong bối cảnh mới" vào sáng nay (11-3) tại khách sạn Rex, 141 Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM.

Hội thảo có sự tham gia của ông Nguyễn Thành Phong, Ủy viên Ban chấp hành Trung ương, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương; ông Vũ Hải Quân, Ủy viên Ban chấp hành Trung ương, Giám đốc ĐH Quốc gia TP.HCM; đại diện Bộ Tài chính, Bộ KH&ĐT, Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT; đại diện lãnh đạo các địa phương vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; các nhà khoa học, chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.

Người dân tìm mua nhà ở huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Chính sách nhà ở hợp lý

Nghiên cứu về phát triển nhà ở giá hợp lý (trường hợp tại TP.HCM) của nhóm nghiên cứu Trường ĐH Kinh tế - Luật và Viện Nghiên cứu phát triển công nghệ ngân hàng (ĐH Quốc gia TP.HCM) cho rằng cho đến nay chưa có một định nghĩa chung cho nhà ở giá hợp lý. Có thể hiểu nhà ở giá hợp lý là khi tỉ lệ chi tiêu cho nhà ở không vượt quá 30% tổng thu nhập.

Ở Việt Nam, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2040 đặt ra một số mục tiêu cơ bản: Phấn đấu phát triển và cải tạo, sửa chữa nhà ở trong giai đoạn 2021-2030 đạt 1,032 tỉ m², tương ứng với khoảng 11,9 triệu căn nhà.

Nhóm nghiên cứu cho rằng cơ quan chức năng cần có chính sách tăng tỉ trọng cơ cấu nhà cho thuê; đa dạng hóa, đẩy mạnh việc phát triển nhà ở thương mại có diện tích trung bình và có giá cả hợp lý.

Cơ quan chức năng cũng cần đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Đồng thời xây dựng và kết cấu lại các chính sách cụ thể riêng cho từng loại hình nhà ở, nhóm đối tượng mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội.

Hoàn thiện thể chế

Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết thị trường BĐS đóng góp một vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội và có tính rất đặc thù bởi nó luôn gắn liền với quyền sử dụng đất.

"Do vậy, để thị trường BĐS phát triển bền vững, minh bạch, lành mạnh trước hết cần phải có chính sách pháp luật đồng bộ, thống nhất để điều tiết thị trường" - đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh nêu rõ.

Tập đoàn này cũng cho rằng giá đất là một trong những yếu tố trọng yếu ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá sản phẩm. Nếu phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng sẽ tạo thuận lợi cho sự phát triển thị trường BĐS. Cụ thể như Nhà nước thu ngân sách nhanh chóng, doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu vào và từ đó đưa ra giá bán phù hợp, kịp thời trên thị trường.

Thực tế hiện nay theo quy định pháp luật (Nghị định số 44/2014 và Thông tư số 36/2014 của Bộ TN&MT) thì có năm phương pháp định giá đất. Trong đó có nhóm bốn phương pháp so sánh là trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư; phương pháp còn lại là hệ số điều chỉnh.

Việc áp dụng nhóm bốn phương pháp định giá đất đều có yêu cầu chung nhất định về thu thập thông tin thị trường. Tuy nhiên, việc thu thập thông tin thị trường cũng khó khăn do không thể có các nguồn thông tin xác thực vì giá giao dịch thật chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch. Từ đó dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy.

Tương tự, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho rằng hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS đã từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... vẫn còn có những nội dung giao thoa, chồng chéo, bất cập, cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để khắc phục các tồn tại này.

Đại diện bộ cũng cho biết bộ đang kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến hai dự án: Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường này.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng đang nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.•

Bài toán đấu giá quyền sử dụng đất

Theo PGS-TS Nguyễn Hồng Nga và ThS-nghiên cứu sinh Giản Thị Lê Na, Trường ĐH Kinh tế - Luật, câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, đơn vị trúng thầu cao hơn 4-8,3 lần, bình quân khoảng bảy lần, so với giá khởi điểm đã cho thấy sự bất thường.

Tại Hong Kong, giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm khoảng 30%-50%. Tại Trung Quốc, giá thắng thầu cũng chỉ cao hơn mức giá khởi điểm khoảng 45%.

"Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, cao hơn 10% so với Hong Kong, giá đất cao nhưng cũng chỉ gần 1,5 tỉ đồng/m². Vậy tại sao giá trúng thầu đất tại Thủ Thiêm lại cao bất thường với giá dao động từ 470 triệu đến 2,4 tỉ đồng/m² như vậy?" - nhóm tác giả đặt câu hỏi.

TS Trương Minh Huy Vũ và nhóm nghiên cứu ĐH Quốc gia TP.HCM thì cho rằng UBND TP.HCM đã được sự chấp thuận của Ban Thường vụ Thành ủy và tiến hành chặt chẽ, kỹ lưỡng theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản công, đất công.

Về phương thức triển khai chỉ đạo nói trên, đấu giá đất (công) là một lựa chọn tối ưu nhất hiện nay, thay vì chỉ định giá, chỉ định thầu cho một vài doanh nghiệp, tập đoàn. Vì để đưa được tài sản (công) đủ điều kiện tham gia cuộc đấu giá, Nhà nước buộc phải đáp ứng hoàn chỉnh các tiêu chí để cung cấp tài sản, đất "sạch".

Ông Vũ cho rằng cơ quan chức năng cần tiếp tục nghiên cứu để "tìm kiếm một đồng thuận chung" về việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của TP.HCM và các địa phương. Đồng thời đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho TP.HCM trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan TP và các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của trung ương.