Căn hộ cho thuê vẫn... ngủ đông

Giá thuê căn hộ cao cấp tại TP.HCM đang ở mức đáy nhiều năm nay, nhưng cơ hội hồi phục trở lại là chưa rõ ràng.

Sự trở lại của nguồn khách nước ngoài kỳ vọng sẽ giúp thị trường căn hộ cho thuê tăng trưởng. Ảnh: Lê Toàn

"Thời hoàng kim" đã qua

Các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp, tập đoàn lớn ở trung tâm TP.HCM là nguồn khách chính của thị trường căn hộ cho thuê cao cấp, nhưng từ khi đại dịch Covid-19 xuất hiện, đỉnh điểm là làn sóng dịch lần thứ tư tái bùng phát vào cuối tháng 4/2021, đã tác động tiêu cực đến nhu cầu thuê.

Ông Nam, chủ một doanh nghiệp chuyên cho thuê căn hộ dịch vụ tại phường Thảo Điền (TP. Thủ Đức) chia sẻ, trước đây, lượng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài của các công ty sẵn sàng bỏ ra hàng chục triệu đồng mỗi tháng để thuê những căn hộ dịch vụ, thời gian ở từ 6 tháng đến cả năm, nhưng nay không có người thuê. Để có nguồn thu, ông chuyển sang nhóm khách hàng khác là nhân viên văn phòng, sinh viên, gia đình trẻ... và tất nhiên, giá thuê phải điều chỉnh về mức thấp.

Tại những căn hộ nằm ở những trục đường "vàng" ở TP.HCM như Lê Thánh Tôn, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng..., mặt bằng giá thuê hiện đã giảm khoảng 20-25% so với trước dịch, còn từ 10-15 triệu đồng/tháng. Những khu vực có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê như Thảo Điền hay Sài Gòn Pearl (quận Bình Thạnh) cũng ở trong cảnh khó tìm người thuê khi khách nước ngoài chưa quay lại, khách trong nước thì ít có khả năng thuê.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, hiện nay, số người mua căn hộ để cho thuê đã giảm đi do tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê đang rất thấp. Bà Dung cho biết, trong thời kỳ cao điểm những năm 2015-2016, thanh khoản trên thị trường căn hộ cho thuê rất tích cực, có đến 50-60% số người mua căn hộ cao cấp là để cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê khi đó cũng khá cao, trung bình 7,5-8%/năm. Tuy nhiên, do nguồn cung nhiều nên tỷ lệ này giảm dần qua các năm, hiện còn khoảng 5%/năm, nghĩa là ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của bệnh dịch thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống. Thực tế này khiến việc mua căn hộ cho thuê cũng giảm mạnh theo.

"Ngoài để ở, người mua căn hộ còn nhằm mục đích cho thuê hoặc mua đi, bán lại. Với mục đích cho thuê, mức giá thuê tại các thành phố lớn đang thấp hơn nhiều so với kỳ vọng. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng khi đặt tiền mua căn hộ sau giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Hiện nay, nhóm khách hàng mua căn hộ cho thuê chỉ chiếm 10-20%, còn lại là những người mua để ở. Với mục đích giao dịch, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong 1 năm qua vẫn tăng, nhưng lợi nhuận cho nhà đầu tư còn phụ thuộc vào thời điểm họ mua vào và bán ra", bà Dung phân tích.

Chung cư Masteri Thảo Điền - nơi có nhiều căn hộ cho thuê tại phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn

Chờ cơ hội mới

Thông tin Việt Nam dỡ bỏ hạn chế về tần suất khai thác đối với các chuyến bay quốc tế để trở lại bình thường như trước dịch từ ngày 15/2/2022 và kiến nghị mở cửa hoàn toàn hoạt động du lịch từ ngày 15/3/2022 là những tín hiệu vui, mở ra cơ hội mới cho thị trường căn hộ cho thuê.

Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group - doanh nghiệp chuyên phân phối và cho thuê văn phòng, dịch bệnh là yếu tố chính tác động tới thị trường cho thuê trong 2 năm qua, nên khi dịch được khống chế thì thị trường này sẽ phục hồi và lợi nhuận cho thuê cũng sẽ tăng trở lại.

"Ở đây, chúng ta cần tính đến bài toán về lâu dài, nhà đầu tư có thể lựa chọn cho mình sản phẩm bất động sản tốt, vị trí đẹp, thuận tiện đi lại… thì sẽ có khách thuê với giả cả hợp lý. Ngoài ra, điều này cũng giúp cho giá trị của bất động sản tăng theo thời gian", ông Hải nói.

Ông David Jackson, Giám đốc điều hành Colliers Việt Nam cho biết, kể từ khi bùng phát dịch Covid-19, các thành phố lớn ở Việt Nam ghi nhận tỷ lệ số lượng căn hộ trống nhiều hơn khi khách du lịch quốc tế bị ngưng trệ, nhiều người nước ngoài về nước, trong khi nguồn cung căn hộ cho thuê lại dồi dào. Ngoài ra, do nhiều chủ nhà đã giảm giá mạnh để thu hút khách thuê nên sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn cho phân khúc căn hộ dịch vụ tại Việt Nam.

Cũng theo chuyên gia này, trước dịch, giá cho thuê căn hộ tăng đều đặn, đặc biệt đối với những căn hộ gần khu trung tâm thành phố, nơi có nhiều người nước ngoài làm việc. Tuy nhiên, hiện giá thuê căn hộ đã giảm từ 20-40%.

"Khả năng giá thuê căn hộ tăng trở lại như trước dịch là có, nhưng khó diễn ra trong một sớm, một chiều, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh còn diễn biến phức tạp hiện nay", ông David Jackson nói và cho biết thêm, dẫu vậy, giá thuê của căn hộ tại Việt Nam hiện nay thấp hơn nhiều so với các nước quốc gia khác, điều này sẽ thuận lợi cho những người nước ngoài có mức lương cao hơn mức trung bình của người Việt Nam thuê căn hộ.

Ở một góc nhìn khác, giám đốc R&D của một doanh nghiệp môi giới bất động sản trên nền tảng công nghệ phân tích, từ năm 2019 trở về trước, nhu cầu cho thuê căn hộ rất lớn. Nếu mua căn hộ vào thời điểm này thì sau 1 năm, bên cạnh giá trị căn hộ tăng khoảng 20% theo thời gian, nếu cho thuê thì chủ nhà có thể thu thêm tối thiểu 5% giá trị căn hộ, như vậy tổng giá trị tăng thêm vào khoảng 25%.

Tuy nhiên, từ khi xảy ra dịch Covid-19 đến nay, dòng tiền chảy vào bất động sản tăng cao khi người dân có xu hướng đổ vốn vào tài sản an toàn, có khả năng sinh lời theo thời gian như nhà đất, từ đó đẩy mặt giá lên cao và điều này gây bất lợi cho chủ nhà. Theo vị này, với căn hộ cho thuê, nếu nhà đầu tư mua căn hộ giá cao thì hiệu quả từ việc cho thuê sẽ không lớn. Trước đây, một căn hộ cho thuê có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận 8-10%/năm, thì nay đạt 4-5 %/năm đã là cao.

"Một căn hộ giá 2-3 tỷ đồng có thể cho thuê từ 8-15 triệu đồng/tháng, song căn hộ giá 4 tỷ đồng chưa chắc cho thuê được 15 triệu/tháng. Trước đây, nếu như nhà đầu tư vay ngân hàng, mua căn hộ cho thuê thì tiền thuê đủ trả nợ ngân hàng, nay thì khó có thể trả đủ", vị này nói và chia sẻ thêm, dù năm 2022 sẽ ghi nhận nguồn cầu tăng với phân khúc căn hộ cho thuê, nhưng tỷ suất sinh lợi nhuận từ hoạt động này không còn là miếng bánh béo bở và việc mua căn hộ với mục đích cho thuê lại để kiếm lời không còn nhiều, mà chủ yếu là chờ giá tăng để bán lại.