Năm 2022, làm gì để đưa nhà, đất về giá trị thực?

Đại dịch COVID-19 bùng phát đã khiến thị trường bất động sản bị xáo trộn, nguồn cung đang ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây khiến giá nhà, đất tăng bất chấp dù không có thanh khoản.

Giao dịch khó khăn giá vẫn tăng 

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, do tác động từ vướng mắc pháp lý và phong tỏa do dịch COVID-19, nguồn cung căn hộ chào bán ra thị trường trong năm 2021 đã giảm mạnh và rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2015. Tổng cung năm 2021 có khoảng 14.339 căn hộ từ 19 dự án chào bán (giảm 22% so với cùng kỳ). Tại TPHCM, phân khúc căn hộ đã có dấu hiệu phục hồi trong quý cuối cùng của năm 2021 với nguồn cung mới bùng nổ nhưng giao dịch vẫn không cải thiện nhiều. Cụ thể, nguồn cung mới trong quý 4/2021 đóng góp 48% tổng nguồn cung mới trong năm 2021. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung trong số đó thuộc về phân khúc cao cấp với 69% là nhà ở cao cấp, hạng sang. Căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 30%, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới năm thứ hai liên tiếp.

Sự áp đảo nguồn cung cao cấp, hạng sang đã kéo giá bán trung bình năm 2021 tăng 6,9% so với cùng kỳ (ở mức khoảng 53 triệu/m2, chưa thuế giá trị gia tăng). Giá sơ cấp trung bình của phân khúc căn hộ trung cấp có tốc độ tăng cao nhất là 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái, phân khúc bình dân tăng khoảng 2%. Các đợt mở bán mới của nhiều dự án tại khu vực ngoại thành như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức đang khiến giá bán trung bình khu vực này có xu hướng nâng cấp từ giá trung cấp lên cao cấp.

Ông Nguyễn Chí Thanh – Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2021, lượng giao dịch bất động sản cả năm chỉ khoảng 51% so với nguồn cung đưa ra. Thị trường bất động sản Việt Nam có giá dao động mạnh hầu như khắp các địa phương. Điều này cho thấy nguồn cung thiếu hụt và quá trình hình thành đô thị mới ở các địa phương đang dẫn dắt quá trình tăng giá.

Giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều liên tục tăng bất chấp dịch

"Trong bối cảnh kinh tế khó khăn nên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng nhưng vẫn xuất hiện "bong bóng" cục bộ, một số khu vực giá nhà tăng nhưng thanh khoản rất thấp đây là điều bất thường. Hiện các cơ quan chức năng đang cố gắng điều tiết thị trường bất động sản qua chính sách tín dụng và hành lang pháp nhưng vẫn chưa thể đưa thị trường về đúng giá trị thực" – ông Nguyễn Chí Thanh cho biết.

Làm gì để đưa giá nhà đất về giá trị thực?

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, trong nhiều thập kỹ qua các hoạt động đầu tư phát triển, đầu tư công, đầu tư từ các doanh nghiệp ở Việt Nam rất phát triển, từ đó tạo ra các hệ thống hạ tầng, khu kinh tế, khu đô thị mới. Chính những điều trên khiến giá trị đất đai của Việt Nam tăng nhanh.

Theo quy luật, các hoạt động đầu tư trên tăng một thì bất động sản tăng một nhưng ở đây bất động sản lại tăng gấp ba – bốn lần, thậm chí nhiều địa phương còn tăng hơn. Thậm chí trong năm qua, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID -19, giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều liên tục tăng, có những khu vực còn xảy ra hiện tượng tăng "nóng". Thị trường đã xuất hiện những tín hiệu bất thường như "bong bóng" cục bộ, giá đất nền tăng "phi mã" ở mức không bình thường trong khi có nhiều dự án dù được quảng cáo nhiều với giá cao nhưng thanh khoản lại không tăng tương xứng.

Nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu thị trường đang mạnh, đặc biệt là nhu cầu mua để đầu tư. Tuy nhiên, đây là lực cầu "ảo" vì nếu cầu thật thì bất động sản phải phục vụ nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài nên dòng vốn đang chảy vào bất động sản hiện nay chỉ mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi hoặc đầu tư "lướt sóng".

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết thiếu nguồn cung khiến giá nhà, đất tăng "ảo"

Cũng theo ông Đính, để ổn định thị trường bất động sản, ngăn chặn và xóa bỏ tình trạng "bong bóng" và "giá ảo"chúng ta cần tháo gỡ nút thắt về nguồn cung. Hiện tại cả nước có rất nhiều dự án đang phải "đắp chiếu", chờ các cơ quan quản lý phê duyệt. "Nếu những dự án này được tung ra thì thị trường sẽ không còn tình trạng khan hiếm sản phẩm, không còn lý do để tăng giá. Khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn thì thị trường sẽ tự điều tiết theo đúng nguyên lý của nó, giá cả sẽ trở lại giá trị thực do thị trường tự đánh giá"-  ông Đính nhận định

Về xu hướng thị trường trong tương lai, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết: "Theo tôi trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ phục hồi và kéo theo sự cải thiện tương ứng về số lượng căn hộ bán thành công. Riêng năm 2022, dự kiến thị trường sẽ chào đón khoảng gần 22.000 căn hộ. Hiện đã có hàng loạt dự án đã triển khai chiến dịch tiếp thị và dự kiến nhận đặt chỗ sau Tết Nguyên đán. Giá sơ cấp trung bình dự kiến sẽ tăng chậm lại khi các dự án ở vùng ngoại thành được nâng cấp và mở bán ở các phân khúc cao hơn. Tuy nhiên, giá cao và quỹ đất khu vực nội thành hạn chế sẽ đẩy nhu cầu sang các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường nhà ở tại các địa phương vệ tinh với mức giá hấp dẫn, sản phẩm đa dạng sẽ vừa hỗ trợ vừa cạnh tranh với TPHCM".