Giá nhà, đất đang ngược quy luật kinh tế

Năm qua, nền kinh tế của Việt Nam bị dịch COVID-19 gây ảnh hưởng nặng nề, nhưng giá bất động sản vẫn liên tục tăng. Theo các chuyên gia, việc giá nhà đất đi ngược với thực trạng kinh tế là một điều rất đáng lo.

Giá bất động sản liên tục tăng

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2021, giá nhà, đất tăng nóng ở nhiều địa phương trên cả nước; giá đất nền tăng từ 20 - 50%, giá căn hộ, nhà phố tăng khoảng 5 - 10% so với quý IV/2020. Bước sang quý II/2021, dịch COVID-19 lần thứ tư bùng phát nhưng giá bất động sản (BĐS) vẫn tăng từ 5 - 7%. 

Theo Savills Việt Nam, giá chào bán nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp tăng trung bình 13% theo năm. Trong quý III/2021, kinh tế TPHCM suy yếu do ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19 đi liền các đợt giãn cách xã hội kéo dài, lượng giao dịch BĐS bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020 nhưng giá BĐS vẫn tăng từ 2 - 5%.

Giá nhà, đất vẫn liên tục tăng dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá BĐS tăng bình quân trên 10%/năm. Riêng năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá BĐS tăng mạnh và nhanh, nhất là ở phân khúc căn hộ. Nguồn cung ít cũng góp phần đẩy giá căn hộ tại TPHCM tăng gần 100% so với năm 2018. Giá chào bán nhà phố trên thị trường sơ cấp tại TPHCM cũng liên tục tăng suốt 12 tháng qua, nhưng thị trường nhà cho thuê lại khủng hoảng nặng nề. Giá nhà phố cho thuê giảm đến 50%, giá cho thuê nhà chung cư giảm 10 - 20%.

Tình trạng giá cho thuê căn hộ xuống dốc cùng với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng cho thuê tại TP.HCM là một hiện tượng rất lạ của thị trường BĐS hiện nay.

Chuyên gia kinh tế - tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định, có ba nguyên nhân khiến giá BĐS tăng: tăng nền tảng do có thông tin tốt từ địa phương; tăng cục bộ; tăng ảo về mặt thông tin nhưng không có thanh khoản thật. 

Ông nói: "Giá đất hiện nay rất khó đoán. Nền kinh tế khó khăn do giãn cách xã hội ba tháng, hoạt động khai thác BĐS cho thuê, BĐS du lịch khó khăn kéo dài, các hoạt động kinh tế khác cũng khó khăn nhưng giá BĐS lại tăng là vô lý, không đúng với tình hình thực tế. Bên cạnh đó, sức mua sắm quá ảm đạm, lương thưởng không tăng, không có sự kích cầu… thì không có lý do gì để giá BĐS tăng. Theo tôi, việc giá nhà, đất đi ngược với nền kinh tế là dấu chấm hỏi lớn hiện nay".

Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, trong nền kinh tế, không có chuyện giá cả một sản phẩm tăng mãi trong khi giá trị khai thác rất thấp. Cụ thể, hiện nay, giá cho thuê nhà, đất đang giảm, người ta đóng cửa mặt bằng kinh doanh hoặc trả mặt bằng khắp nơi. Giá tăng phải do nhu cầu sử dụng gia tăng, nếu không phải vậy thì trái quy luật kinh tế. Về vĩ mô, cái gì trái quy luật kinh tế đều sẽ không bền.

Giới đầu cơ thao túng giá nhà, đất 

Ông Trần Nguyên Đán - giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM - cho rằng, hầu hết các dự án BĐS hiện nay đều có sự đẩy giá gây "sốt ảo" để thu hút nhà đầu tư. Đây là sự tác động của giới đầu cơ. Về nguyên tắc, giá nhà tăng dựa trên sức mua, mà sức mua thì dựa trên khả năng chi trả, nhưng thời gian qua, nền kinh tế gặp khó khăn, thậm chí tăng trưởng âm thì người dân không thể có nhiều tiền để chi trả.

Cũng theo ông Trần Nguyên Đán, giá BĐS phải song hành với nền kinh tế mới đúng quy luật, nhưng hiện đang đi ngược lại. Đây là điều rất đáng lo. Lo sợ lạm phát nên người dân đổ tiền vào BĐS. Nền kinh tế lạm phát là do "cầu kéo" và "chi phí đẩy". 

Cầu kéo là nhu cầu tăng lên, chẳng hạn nhu cầu mua nhà tăng lên do thu nhập tăng; còn chi phí đẩy là do giá nguyên vật liệu, giá nhân công tăng. Nhưng thực tế, giá nguyên vật liệu không tăng mạnh như giá nhà, lương nhân công cũng không tăng. Do vậy, giá cả BĐS trên thị trường không do hai yếu tố trên gây ra mà chính là do thao túng giá.

"Theo tôi, việc tăng giá này chỉ diễn ra trong ngắn hạn; còn nếu kéo dài mà không có giao dịch thì thị trường trước sau gì cũng "đóng băng". Mức tăng giá nhà, đất hiện nay không bền vững nên nhà đầu tư cần tỉnh táo. Nhà nước cần có cơ chế quản lý giúp thị trường BĐS minh bạch. Ngành thuế cần vào cuộc, giám sát việc mua bán BĐS, các giao dịch qua ngân hàng để thống kê được giao dịch thật, từ đó mới kiểm soát được tình hình" - ông Trần Nguyên Đán nói.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, hiện nay, giá BĐS tăng một phần do đầu cơ, thổi giá, nên vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước rất lớn, nó liên quan đến quy hoạch, phát triển hạ tầng, thông tin minh bạch, chính sách kinh tế vĩ mô ổn định. Ví dụ, khi lạm phát cao, chắc chắn người dân sẽ tìm BĐS làm nơi trữ tài sản. 

"Việc ổn định kinh tế vĩ mô rất quan trọng. Giá BĐS cứ tăng thì những người thu nhập thấp, thu nhập trung bình rất khó tiếp cận được chỗ ở tốt, xã hội bất bình đẳng. BĐS cũng là một nhân tố phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, phát triển hạ tầng; giá BĐS tăng cao sẽ khiến mọi thứ sẽ tăng giá theo, gây nhiễu loạn thị trường" - ông Võ Trí Thành nhận định.