Siết chặt khai giá giao dịch bất động sản

Bộ Tài chính đã yêu cầu siết việc kê khai giá trong chuyển nhượng bất động sản nhằm chống thất thu thuế, nhưng khai giá thật trong giao dịch bất động sản cần những giải pháp mạnh tay hơn. Khó có giải pháp nào đạt hiệu quả cao trong việc chống thất thu thuế, nhất là khi Việt Nam vẫn còn nhiều giao dịch tiền mặt giữa người dân với nhau.

Bắt tay nhau kê khai thấp

Bộ Tài chính vừa gửi công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời yêu cầu các tổ chức công chứng, cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế. Các trường hợp chuyển nhượng BĐS giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý theo quy định.

Tình trạng khai 2 giá đã tồn tại trên thị trường giao dịch BĐS từ lâu. Đó là giá khai để tính thuế thấp hơn giao dịch thực tế, nhằm giảm đi số thuế phải nộp (thuế suất thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS 2% trên giá giao dịch).

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại Công ty tư vấn GIBC, nhận định, ở nước ngoài, bất kể giao dịch tài sản nào cũng bắt buộc phải được niêm yết, thông qua một đơn vị thứ ba, nên cơ quan quản lý thuế sẽ dễ dàng nắm được thông tin chính xác. Còn tại Việt Nam, cơ quan thuế có thể xác định được giá trị giao dịch giữa các doanh nghiệp hoặc giữa doanh nghiệp với cá nhân. Tuy nhiên, giao dịch giữa người dân với nhau thì khó vì sử dụng tiền mặt còn nhiều, dễ dẫn đến tình trạng bắt tay nhau kê khai với giá thấp để đóng thuế ít.

Theo ông Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, vừa qua số thu thuế về giao dịch BĐS tăng lên khi cơ quan chức năng siết việc kê khai giá giao dịch sát với thực tế hơn. Thế nhưng, rất khó có thể xác định được đâu là mức giá giao dịch thực sự nếu cả bên mua và bán đồng ý đưa ra mức thấp hơn. Cơ quan thuế có cơ sở dữ liệu về giá nhưng cùng một con đường, cùng một chung cư cũng có giá giao dịch khác nhau, mức giá đối chiếu chỉ là tương đối để đưa ra so sánh kê khai đừng thấp quá, không phải lúc nào giá giao dịch cũng bằng nhau.

Về việc này, ông Lê Duy Minh, Cục trưởng Cục Thuế TP HCM, cho biết: "Để phát hiện giá khai chuyển nhượng BĐS thấp hơn thực tế, cơ quan thuế thu thập các dữ liệu về những giao dịch đã thành công. Đây là cơ sở để xây dựng mức giá đối chiếu cho những kê khai thuế sau này". Không chỉ TP HCM, UBND tỉnh Phú Thọ gần đây cũng đã có công văn đề nghị các cơ quan ban ngành trên địa bàn vào cuộc chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS.

Cơ quan thuế soi các giao dịch bất động sản có giá thấp.

Cơ quan thuế xây dựng cơ sở dữ liệu giá

Luật sư Phạm Ngọc Diễm Hằng, Công ty luật TNHH MTV Hằng Phạm và cộng sự, nhận xét việc xử lý kê khai giá giao dịch BĐS chưa thật sự nghiêm nên nhiều người có tâm lý "né được thì né", dẫn đến thất thu thuế khá lớn. Dẫn chứng căn hộ chung cư bán với giá 5 tỷ đồng, nhưng kê khai tính thuế chỉ 3 tỷ đồng. Cán bộ yêu cầu kê khai lại, lúc này giá được đưa lên 4 tỷ đồng và "có khi cơ quan thuế lại chấp nhận tính thuế", bà Hằng đặt giả thuyết và cho rằng hành vi khai lại giá cao hơn 1 tỷ đồng đã vi phạm về thuế, giảm đi số thuế phải đóng là 20 triệu đồng (thuế suất 2% tính trên 1 tỷ đồng). Thế nhưng, trong ví dụ trên, ngay cả khi đã tăng lên 1 tỷ so với giá ban đầu, người kê khai vẫn trốn được 20 triệu đồng nếu giá thực tế là 5 tỷ đồng.

"Cơ quan thuế thực hiện phạt nặng gấp nhiều lần số thuế trốn hoặc chuyển hồ sơ xử lý hình sự tội trốn thuế thì những giao dịch kê khai lách giá nhằm giảm số thuế sẽ được giảm đi rất nhiều. Còn nếu không, công văn Bộ Tài chính vừa chuyển cho các UBND địa phương cũng sẽ không có hiệu quả trong giải quyết tình trạng thất thu thuế lĩnh vực này", luật sư này cho hay.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng để có thể hạn chế dần tình trạng trốn thuế thông qua các giao dịch BĐS giữa cá nhân với nhau, cơ quan quản lý nhà nước phải đưa ra nhiều giải pháp đồng bộ. Đó là quy định các giao dịch BĐS đều phải thông qua sàn giao dịch hay qua một đơn vị thứ 3. Đồng thời, có thể đưa ra quy định các giao dịch BĐS phải thực hiện chuyển khoản qua ngân hàng và kèm chứng từ này theo hồ sơ giao dịch. Quy định này cũng được xem như một trong những giải pháp dần dần tiến tới hạn chế các hoạt động giao dịch bằng tiền mặt trong nền kinh tế. Điều này cần yêu cầu hệ thống ngân hàng và cơ quan thuế, công chứng... có sự kết nối, liên thông trong trao đổi dữ liệu chặt chẽ.

"Khó có giải pháp nào đạt hiệu quả cao trong việc chống thất thu thuế, nhất là khi Việt Nam vẫn còn nhiều giao dịch tiền mặt giữa người dân với nhau. Do đó, chỉ có thể rà soát lại quy định, áp dụng nhiều chính sách đồng bộ theo hướng siết chặt việc thanh toán bằng tiền mặt, nhất là với các tài sản như BĐS có giá trị cao mới hạn chế được việc trốn thuế của các giao dịch này", ông Huỳnh Phước Nghĩa nói.

Nhiều rủi ro khi khai báo gian dối trong giao dịch BĐS

Nếu khai báo gian dối trong các giao dịch BĐS để trốn thuế thì sẽ chịu nhiều rủi ro. Đó là khi có phát sinh tranh chấp, người bán sẽ bị mất tiền vì người mua chỉ trả đúng giá trị giao kết trên hợp đồng. Đặc biệt khi hợp đồng giao dịch bị nghi ngờ khai báo gian dối có thể bị cơ quan thuế xem xét và gửi qua cơ quan điều tra.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

(Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP HCM)