Giá căn hộ Hà Nội và TP.HCM đang có sự bất thường

Giá căn hộ ở Hà Nội, TP.HCM đang tồn tại sự bất thường xuất phát từ vấn đề lệch giữa cung và cầu của thị trường bất động sản (BĐS).

Giá căn hộ bị đẩy cao

Trao đổi với Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng hai thị trường này đang có sự yếu kém hơn so với các thị trường khác. Nguyên nhân chính là do cơ cấu sản phẩm đang có sự lệch giữa cung và cầu.

Cụ thể, sản phẩm BĐS của hai thị trường trên phần lớn là căn hộ, chiếm tỉ trọng từ 80 – 90% tổng nguồn cung, trong đó các dòng sản phẩm thuộc phân khúc nhà bình dân rất ít mặc dù phân khúc này đáp ứng được đòi hỏi của đại đa số người lao động trong xã hội. Vì thế có thể thấy, trong khi nhu cầu về nhà bình dân rất lớn nhưng thị trường Hà Nội và TP.HCM lại thiếu nguồn cung nghiêm trọng.

Đồng thời, ông Đính nhận định, phân khúc căn hộ trung cấp, cao cấp ở hai thị trường nêu trên đang bị đẩy giá rất cao, giá có sự bất thường. "Do thiếu nguồn cung trên thị trường trong bối cảnh nhu cầu đầu tư lớn nên giá căn hộ thuộc dòng bình dân của một số dự án bị đẩy lên, bước vào ngưỡng của căn hộ trung cấp. Ví dụ trước đây người ta chỉ tính bán căn hộ với giá 20 triệu đồng/m2 nhưng bây giờ đã bán trên 30 – 35 triệu đồng/m2. Như vậy giá căn hộ bình dân đã bị đẩy lên thành giá căn hộ trung cấp mặc dù chất lượng là nhà bình dân.

Giá căn hộ bình dân của nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM đang bị đẩy lên thành giá căn hộ trung cấp.

Bên cạnh đó rất nhiều dòng sản phẩm cao cấp khác cũng bị đẩy giá lên. Thậm chí xuất hiện cả căn hộ siêu cao cấp ở TP.HCM với giá bán lên đến cả tỷ đồng/m2. Đây là những dạng sản phẩm thương hiệu hạng sang trong khi bản chất đều do các doanh nghiệp tự đánh giá chứ chưa có cơ quan nào thẩm định", ông Đính nói.

Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng vấn đề đặt ra là khi giá nhà bị đưa lên quá cao thì nó chỉ phù hợp với một số đối tượng nằm ở nhóm siêu giàu và tỉ lệ rất nhỏ tại Việt Nam, còn lại không đáp ứng được đại bộ phận người dân. Và cũng chính vì giá cao nên tỉ lệ hấp thụ của các phân khúc căn hộ ở hai thị trường này không nhiều, mặc dù vẫn có giao dịch nhưng tỉ lệ không đạt được như những kỳ trước.

Đất nền khan hiếm

Cũng theo ông Đính, các dự án nhà ở thấp tầng tại Hà Nội và TP.HCM hiện tại không nhiều vì đây cũng là dòng sản phẩm hàng hiếm và chủ yếu tập trung ở những phân khúc như shophouse, biệt thự. Từ đó dẫn đến hiện tượng khan hiếm sản phẩm và việc tăng giá là điều tất yếu.

Đối với đất nền, do Hà Nội, TP.HCM cấm các dự án bán đất nền nên nguồn cung bị hạn chế và hệ quả cũng là giá tăng cao. Điển hình tại Hà Nội, ở một số khu vực ngoại ô, ven đô như Đông Anh hay Gia Lâm mặc dù chưa được đầu tư thành thành phố và vẫn còn mang dáng dấp của nông thôn nhưng giá một số dự án ở đây bị đẩy lên rất cao, đều trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án lên đến 150 triệu đồng/m2.

Đất lô góc mặt đường Cao Lỗ, xã Uy Nỗ sát trung tâm văn hóa huyện Đông Anh có giá trung bình khoảng 400 triệu đồng/m2, ngang ngửa đất phố ở các quận trung tâm Hà Nội.

Mức giá vừa nêu tương đương với giá các dự án ở khu vực Mỹ Đình, Nam Trung Yên của nội thành Hà Nội. Trong khi đó các dự án nội thành đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khá đầy đủ và bài bản còn khu vực xung quanh của các dự án ngoại thành vẫn hoang vắng.

"Đây là một sự bất hợp lý và là vấn đề đang tồn tại của thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM khi có sự lệch lạc giữa cung và cầu", Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá bán BĐS trong quý III/2021 của phân khúc nhà ở không giảm mặc dù tỉ lệ hấp thụ thấp. Đặc biệt, ở Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản tăng 5%-15% so với cùng kỳ. Còn theo trang Batdongsan.com.vn, giá chào bán căn hộ ở TP.HCM trong tháng 8 có xu hướng đi ngang so với tháng 7 nhưng tăng 9% so cùng kỳ năm ngoái. Tại Hà Nội, giá căn hộ cũng tăng 8% so với cùng kỳ.