4 giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản cuối 2021 - đầu 2022

BĐS có thể trải qua 4 giai đoạn phát triển và giai đoạn cuối quyết định sự ấm lên của thị trường. Thị trường đang có tâm lý phục hồi tích cực, quý IV ghi nhận nhiều dự án mở bán mới và giá có thể sẽ tăng.

Tại hội thảo "Triển vọng thị trường bất động sản sau dịch Covid-19", ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi dự báo tình hình thị trường cuối năm 2021, năm 2022 sẽ chia làm 4 giai đoạn.

Giai đoạn hiện hữu từ ngày 1/10 đến 17/1 (15 âm lịch tháng chạp) sẽ là thời điểm tăng trưởng trở lại khoảng 5 - 10%. Giai đoạn 2 từ ngày 18/1 đến 15/2 sẽ nghỉ ngơi khi rơi vào Tết Nguyên Đán. Từ ngày 16/2 đến 31/3 là giai đoạn tăng trưởng, dự đoán tăng khoảng 10 - 15% khi nhiều khách hàng sẽ chốt chứng khoán có thể đổ vào BĐS. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dừng lại nhưng nhà đầu tư lâu năm sẽ tích cực săn hàng. Giai đoạn thứ 4 kéo dài khoảng 3 tháng, thị trường có tâm thế giằng co, tăng nhẹ khoảng 5%. Đây là giai đoạn quyết định sự ấm lên của thị trường là bao nhiêu?

Ông Quyền nhấn mạnh nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẫy quá lớn về tài chính để lướt sóng, cần ưu tiên tỷ lệ lấp đầy của BĐS. Các dự án vùng ven đầu tư từ 3 năm trở lên cần được cân nhắc với lãi suất cộng gộp khoảng 20 - 30%.

Thị trường BĐS được ghi nhận sẽ trải qua nhiều giai đoạn. Ảnh: TP

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển R&D DKRA Vietnam ghi nhận tâm lý tích cực phục hồi trên thị trường trong một tháng qua, các chủ đầu tư đang cố gắng giành giật lại những gì đã mất trong thời gian giãn cách xã hội. Trong tháng 9, thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, người có tiền vẫn lựa chọn BĐS là kênh đầu tư.

Theo ông Nguyễn Hoàng, từ nửa cuối quý II đến nay, nhìn chung giá BĐS không có nhiều biến động. Xu hướng trong quý IV, từ đầu tháng 10 đến nay, việc giãn cách xã hội đã từng bước được nới lỏng, các hoạt động kinh tế - xã hội cũng dần trở về trạng thái bình thường mới. Dự báo nguồn cung mới và sức mua về cơ bản sẽ tích cực hơn quý III, không chỉ ở TP HCM mà cả các địa phương lân cận khác.

Nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ có thể sẽ tăng nhẹ trong quý IV, tương đương hoặc nhỉnh hơn một chút so với 2 quý trước đó (khoảng 4.000 căn). Sức mua chung sẽ tương tự hoặc tăng nhẹ so với quý III, nhưng vẫn suy giảm so với quý I hoặc cùng kỳ năm 2020. Nguyên nhân do người mua bị ảnh hưởng về thu nhập, một số khác cũng đang thận trọng quan sát. Ngoài ra, thị trường thứ cấp chưa tích cực và việc này cũng tác động đến sức mua của thị trường sơ cấp.

Ông Hoàng chỉ ra điểm sáng của quý IV vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn BĐS là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá/bảo toàn giá trị tài sản. Đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên, đặc biệt tại các địa phương có các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.

Phân khúc căn hộ, đặc biệt căn hộ tầm trung sẽ luôn được những người có kế hoạch mua nhà tìm kiếm và lựa chọn. Tuy nhiên, nguồn cung mới có thể tiếp tục hạn chế, chủ yếu là những dự án đã có sự chuẩn bị từ trước. Dự báo, toàn bộ khu vực TP HCM và vùng phụ cận có thể có 3.500 - 4.500 căn hộ được đưa ra thị trường quý IV. Trong đó, TP HCM và Bình Dương vẫn dẫn đầu với khoảng 2.000 - 3.500 căn, tuỳ điều kiện thị trường mà các chủ đầu tư đưa ra lượng hàng phù hợp. Dự kiến, nguồn cung căn hộ của TP HCM và vùng phụ cận cả năm 2021 tương đương 55% năm trước.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu tích cực do các hoạt động du lịch vẫn chưa thể phục hồi mạnh cho đến hết năm 2021, ngoại trừ một vài địa phương có kế hoạch áp dụng hộ chiếu xanh.

Đại diện DKRA cho rằng một số dự án sẽ có chiến lược tăng giá tuỳ theo thế mạnh của mình trong quý IV. Tuy nhiên, bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2021 (lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng). Đặc biệt, từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6,5 - 7,5%), Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá.