Tử huyệt mua dễ bán khó khi đầu tư địa ốc

Các chuyên gia khuyên giới đầu tư trước khi mua bất động sản giai đoạn hậu giãn cách nên cân nhắc có bán được không rồi hãy xuống tiền. Nguyên nhân là nếu bán không được bất động sản sau khi đã dốc vốn liếng để đầu tư, thậm chí dùng đến dòng tiền đi vay, thị trường lại chuyển biến khó lường, khả năng nhà đầu tư có thể mắc kẹt hoặc "chết trên đống tài sản".

Tại talk show "Tìm kiếm bất động sản và lựa chọn chiến lược đầu tư sau đại dịch" mới đây, nhiều chuyên gia cho biết, sau 4 tháng phong tỏa phòng chống Covid-19, TP HCM và nhiều tỉnh thành phía Nam dần mở cửa sống chung với đại dịch, thị trường địa ốc cũng từng bước khởi động lại.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư hiện phân hóa mạnh theo hai luồng tâm lý hoài nghi giữa cơ hội (tiềm năng sinh lời) và nguy cơ (rủi ro tiềm ẩn) sau thời gian dài đóng băng mùa phong tỏa. Theo khuyến nghị của các chuyên gia, giai đoạn hậu giãn cách, thị trường còn nhiều thách thức nhưng vẫn có một số cơ hội, điều quan trọng là trước khi xuống tiền mua tài sản, phải ưu tiên tính thanh khoản.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, tính đến tháng 10, dù TP HCM và một số tỉnh phía Nam rục rịch mở cửa lại, giới đầu tư bất động sản đa phần đều thiên về tâm lý thận trọng hơn là mạo hiểm.

Theo ông, đợt dịch Covid-19 lần thứ tư đã khiến lượng giao dịch tài sản trên thị trường thứ cấp phía Nam giảm 90-95%. Toàn thị trường chỉ có khoảng 20% các nhà đầu tư vượt qua được khó khăn trong đợt dịch vừa qua. 80% giới đầu tư còn lại đều ít nhiều bị ảnh hưởng dòng tiền (nặng thì bán tài sản giảm giá để xử lý tài chính, nhẹ thì bán hòa vốn để giảm áp lực lãi vay). Các tài sản giá trị lớn 10-20 tỷ đồng được rao bán rất nhiều nhưng khó thoát hàng.

Ông Quang cảnh báo, nhà đầu tư trước khi xuống tiền mua nhà đất giai đoạn hậu giãn cách phải tính xem tài sản này mua xong rồi có bán được không? Bởi mua dễ bán khó có thể được xem là tử huyệt đối với nhà đầu tư trong thời điểm nhạy cảm thị trường phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh.

Nguyên nhân theo ông là nếu bán không được bất động sản sau khi đã dốc vốn liếng để đầu tư, thậm chí dùng đến dòng tiền đi vay, thị trường lại chuyển biến khó lường, khả năng nhà đầu tư có thể mắc kẹt hoặc "chết trên đống tài sản".

Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

"Kiểm tra pháp lý trước, kế đến cần phải ưu tiên loại bất động sản có thể bán được dễ dàng, đảm bảo dòng tiền có thể thu hồi về sau đó mới tính đến lợi nhuận. Đây là thời điểm lợi nhuận xếp sau hàng loạt tiêu chí quan trọng khác", ông Quang khuyến nghị.

Ngoài ra, CEO Việt An Hòa cũng cho rằng, thời điểm quý IV trở đi, phương án an toàn nhất là không nên vay vốn để đầu tư. Hoặc nếu có vay, tỷ trọng vốn vay chỉ nên chiếm tối đa 30% trên vốn tự có. Ví dụ vốn tiền mặt là 1 tỷ đồng chỉ nên vay tối đa 300 triệu đồng. Khi mua bất động sản, hãy lựa chọn khu vực mình am hiểu pháp lý và quy hoạch, tài sản có thể bán được dễ dàng đồng thời đừng bao giờ quên câu thần chú "mua rất dễ nhưng bán được hay không mới khó".

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng, khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư có thể lưu ý 2 nguyên tắc phòng vệ. Nguyên tắc thứ nhất là chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được. Điều này có nghĩa là xem xét đến tính thanh khoản của bất động sản trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Nguyên tắc thứ hai, theo ông Khương, nhà đầu tư cần ưu tiên quản trị rủi ro, nên rà soát, sàng lọc hàng loạt các tiêu chí: rủi ro pháp lý, quy hoạch, rủi ro dòng tiền, rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính...

Còn ông Trương Anh Tú, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần PropertyX nhận định, cơ hội và rủi ro luôn song hành trong quá trình đầu tư bất động sản, song người mua nhà đất giai đoạn hậu giãn cách càng phải rà soát nhiều thông tin một cách thận trọng hơn trước.

Theo ông Tú, bên cạnh rủi ro thanh khoản thấp giai đoạn hậu giãn cách, các cơ hội trên thị trường đáng chú ý hiện nay là rổ hàng có nhiều sản phẩm để chọn lựa hơn trước, các chính sách bán hàng ưu đãi người mua để kích cầu khá đa dạng, từ giãn tiến độ đóng tiền đến ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay...

Hiện các gói ưu đãi kích cầu có xu hướng mở rộng và quy mô lớn hơn so với trước đây. Người mua nên kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý tài sản, uy tín, tiềm lực tài chính và kinh nghiệm của chủ đầu tư, sự phát triển cơ sở hạ tầng, tăng trưởng kinh tế địa phương... trước khi "chọn mặt gửi vàng" để vừa tránh được rủi ro vừa tận dụng được cơ hội.

"Sức nén của thị trường trong thời gian qua do pháp lý chậm và phong tỏa giãn cách là một thách thức lớn, tuy nhiên trong nguy có cơ. Cơ hội vẫn có với những nhà đầu tư tỉnh táo trước khi đưa ra quyết định", ông Tú cho hay.