Thuế cho thuê nhà: mức nào để không là gánh nặng?

Trong những ngày qua, trên các diễn đàn về nhà đất nổi lên các cuộc trao đổi, tranh luận về việc nhà đầu tư cá nhân bỏ khoản tiền lớn mua bất động sản, sau đó khi cho thuê phải chịu thuế suất 10% mà không được khấu trừ chi phí là điều bất hợp lý.

Đặc biệt, khi so sánh với việc cùng khoản đầu tư đó đem gửi tiền tiết kiệm ngân hàng thì không phải chịu thuế. Đại diện Tổng cục Thuế cho biết cơ quan này đang lắng nghe, tham khảo ý kiến của các chuyên gia để nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế cho phù hợp với thực tế.

Tòa nhà Flemington (quận 11) đang được áp dụng thí điểm thu thuế cho thuê căn hộ. Ảnh: VD

Thời gian qua, báo chí phản ánh thuế suất cho thuê nhà của cá nhân hiện nay là 10%, trong khi nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác dao động 4,5-7%. Bên cạnh đó, việc cá nhân bỏ nhiều tỉ đồng để đầu tư bất động sản cho thuê phải chịu thuế mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là không hợp lý.

Vì sao cho thuê nhà phải đóng mức thuế cao?

Dù việc áp dụng thí điểm đươc nhìn nhận tích cực nhưng ở góc độ người dân, mối quan tâm chính của nhiều người là khi đóng thuế cho thuê nhà, liệu họ có được khấu trừ chi phí đầu vào như chi phí môi giới, chi phí tài chính, chi phí đầu tư trang thiết bị, sửa chữa hàng năm.

Đây là điều quan trọng với người cho thuê nhà khi vẫn đang phải trả lãi ngân hàng do mua trả góp hoặc muốn được khấu trừ các chi phí đầu tư trang thiết bị. Bên cạnh đó, họ cũng lo rằng với chính sách này, giá cho thuê nhà tăng cuối cùng sẽ khiến người đi thuê chịu thiệt.

Lý giải về vấn đề trên, bà Tạ Thị Phương Lan, Phó vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế), cho biết những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế suất 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản).

Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua, mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định, nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này. Vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành - sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.

Bà Phương Lan cho rằng mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội, như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

Về ngưỡng và thuế suất với hoạt động cho thuê nhà, bà Tạ Thị Phương Lan cho biết theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập cá nhân, thì cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu trở xuống không thuộc diện chịu thuế.

Các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng), được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Ví dụ, một hộ cho thuê nhà có doanh thu 200 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 16,7 triệu đồng/tháng, thì thuế phải nộp 20 triệu đồng gồm 10 triệu đồng tiền thuế giá trị gia tăng và 10 triệu đồng tiền thuế thu nhập doanh nghiệp.

Tuy nhiên gần đây, nhiều thông tin phản ánh ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê nhà không còn phù hợp với tình hình thực tiễn. Bởi hoạt động cho thuê nhà của cá nhân hiện nay phải đóng mức thuế suất cao nhất là 10%, so với nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác chỉ từ 4,5% đến 7%.

Nghiên cứu nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế

Bà Phương Lan cũng nhìn nhận rằng nếu so với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế, thì việc cá nhân bỏ nhiều tỉ đồng để đầu tư bất động sản cho thuê phải chịu thuế suất 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào, là không hợp lý.

Thêm vào đó, quy định ngưỡng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (8,3 triệu đồng/tháng) đã thuộc diện nộp thuế, không còn phù hợp với thực tiễn. Đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Nếu áp dụng mức này thì hầu hết các chủ căn hộ đều phải đóng thuế.

Một số chuyên gia đề xuất ngưỡng doanh thu chịu thuế cần phải điều chỉnh tăng từ 30% đến 40%, để phù hợp với tỷ lệ lạm phát đã tăng trên 20%, và mức giảm trừ gia cảnh cho cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công đã được điều chỉnh tăng 22%.

Ngoài ra, việc tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (gồm tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay...) là không phù hợp, vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai.

Chuyên gia cho rằng nhà ở là nhu cầu thiết yếu, cần chính sách phải hài hòa để không đẩy khó cho người yếu thế. Tổng cục Thuế cần đánh giá lại mức thuế, ngưỡng đánh thuế đối với cho thuê nhà. Mức thuế hiện khá cao và ngưỡng đánh thuế lại quá thấp. Cần nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 120 triệu đồng. Mức thuế thu nhập cá nhân là 5% và giá trị gia tăng 5% với doanh thu cho thuê nhà cần giảm xuống một nửa, sau này tùy tình hình có thể nâng lên.

Phó vụ trưởng Tạ Thị Phương Lan khẳng định: Tổng cục Thuế cũng thường xuyên lắng nghe, ghi nhận ý kiến của các chuyên gia, và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội, nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật Thuế GTGT trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.