Địa ốc thiết lập chuẩn mới cho căn hộ hạng sang

Thứ sáu, 10/7/2020, 09:00 (GMT+7)

Thị trường căn hộ hạng sang bắt đầu bùng nổ tại Việt Nam những năm gần đây và liên tục lập đỉnh giá mới. Gần đây, một số dự án ở TP HCM được chào bán ra thị trường với giá lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi một m2. Ở quận 7 nhiều dự án còn có giá dao động 200-300 triệu đồng mỗi m2...

Mới đây, CBRE Việt Nam cũng tiết lộ có một dự án căn hộ hạng sang đạt ngưỡng gần 15.000 USD, tương đương 350 triệu đồng mỗi m2. Cũng theo ghi nhận của đơn vị này, giá trung bình phân khúc căn hộ hạng sang năm 2019 đạt mốc khoảng 6.308 USD (tương đương 150 triệu đồng mỗi m2), tăng 10% so với năm 2018. Còn theo thống kê mới nhất của JLL, TP HCM có 26 dự án căn hộ thuộc phân khúc hạng sang, tập trung chủ yếu ở khu vực quận 1, quận 3, quận 2 và Phú Mỹ Hưng.

Nếu như các dự án ở TP HCM định vị căn hộ siêu sang dựa trên 2 yếu tố vị trí, giá đắt đỏ thì chủ đầu tư Hà Nội chủ yếu tập trung phát triển phân khúc hạng sang với những chi tiết xa xỉ... Từ 10 năm trước, thị trường Hà Nội đã xuất hiện những căn hộ dát vàng có giá đến hàng trăm triệu đồng mỗi m2.

Giới địa ốc cho biết, phân khúc hạng sang luôn được săn đón với tỷ lệ hấp thụ cao. Tuy nhiên, việc định vị hạng sang đúng nghĩa vẫn gây ra nhiều tranh cãi.

Thông tư 31 của Bộ Xây dựng về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư giới hạn trong 3 loại căn hộ gồm nhà hạng A (tạm hiểu là cao cấp), B (trung cấp) và C (bình dân). Việc phân hạng này dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành.

Tuy nhiên, trong một hội thảo bất động sản được tổ chức mới đây tại TP HCM, nhiều chuyên gia đưa ra ý kiến trái chiều khi nói về chuẩn căn hộ cao cấp và hạng sang. Có chuyên gia cho rằng, căn hộ siêu sang sở hữu vị trí hàng đầu, do chủ đầu tư uy tín xây dựng, nội thất xa xỉ, thiết kế độc đáo. Vị khác lại nhận định, cứ vị trí càng đẹp, giá càng cao thì càng thể hiện siêu sang.

Để minh chứng cho nhận định của mình, vị chuyên gia này đưa ra dẫn chứng, cuối năm 2019, một chủ đầu tư giới thiệu dự án ngay trung tâm quận 1 có giá lên đến hơn 300 triệu đồng mỗi m2, mỗi căn hộ tại dự án này có giá lên đến hơn 55 tỷ đồng nhưng vẫn bán cháy hàng trong một tháng. "Vì định vị siêu sang, lại nằm ngay trung tâm nên dù giá cao ngất ngưởng vẫn được giới siêu giàu lựa chọn để thể hiện đẳng cấp", vị này nhấn mạnh.

Một đại diện JLL lại cho rằng, giá bán không phải là tiêu chí duy nhất đánh giá một dự án siêu sang. Theo ông, việc xếp căn hộ dù ở bất cứ phân khúc nào (kể cả hạng siêu sang) cơ bản có thể phân thành 3 nhóm tiêu chuẩn để đánh giá thứ hạng. Đó là vị trí dự án: bao gồm khu vực phát triển dự án, hướng tiếp cận dự án... Tiếp đến là chất lượng xây dựng, thiết kế, quản lý dự án và hệ thống tiện ích hiện đại. Cuối cùng là đối tượng khách hàng mục tiêu, thường là nhóm các hộ gia đình có thu nhập cao nhất.

Khác với các chuyên gia trên, TS Trần Nguyễn Minh Hải - chuyên gia bất động sản trường ĐH Ngân hàng TP HCM lại nhận định, bản thân mỗi dự án đều có những giá trị riêng. Giá trị của một căn hộ siêu sang không chỉ thể hiện bằng tiền, mà còn thông qua các giá trị vô hình khác cho các cư dân. Hiện nay, khi nhắc đến sự cao cấp, siêu sang, người ta nói nhiều hơn đến câu chuyện trải nghiệm cuộc sống.

"Không phải tự nhiên các chủ đầu tư liên tục đổi mới để cho ra thị trường những dự án mới lạ, độc đáo như lần đầu tiên có thang máy đi lên trực tiếp từng căn hộ, số lượng hạn hữu, tính riêng tư cao. Người mua được phép tùy chọn thiết kế, vật liệu hoàn thiện, hồ bơi riêng, căn hộ đảm bảo các tiêu chuẩn xanh, tiết kiệm năng lượng, quản lý và vận hành 5 sao... Tất cả để phục vụ cho trải nghiệm của cư dân", TS Minh Hải phân tích.

Theo chuyên gia Minh Hải, ngoài những tiêu chí khắt khe về vị trí, thiết kế, quản lý và vận hành, hiện nay, chuẩn căn hộ siêu sang phải được đánh giá dựa trên những trải nghiệm mang đến cho cư dân thông qua nhiều yếu tố.

Thứ nhất, đề cao tiêu chuẩn an toàn cho không gian sống, chú trọng đến sức khỏe, quản lý, vận hành theo tiêu chuẩn 5 sao. Thứ hai, mọi thứ phải thật hạn hữu, tuyệt mật và riêng tư: thang máy riêng, sảnh đón riêng, bãi giữ xe định danh... mang đến niềm tự hào riêng cho gia chủ. Cuối cùng, mọi thứ phải được cá nhân hóa theo sở thích, mang đậm phong cách riêng của gia chủ.

Ở góc nhìn của chủ đầu tư, đại diện TTC Land cho rằng, những tiêu chí này xuất phát từ thực tế tiêu chuẩn của người mua nhà ngày càng cao, nhất là nhóm siêu giàu có gu sống tinh tế, đòi hỏi cao về không gian sống, tiện ích. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm cách thiết lập chuẩn mực sống mới, đáp ứng tiêu chuẩn của nhóm khách hàng này.

Tiêu biểu, Capitaland tung ra dự án căn hộ siêu sang Define ở trung tâm quận 2. Dự án này cao 24 tầng nhưng chỉ có 84 căn hộ diện tích 194m2-295 m2, trung bình mỗi sàn chỉ có 4 căn. Tất cả căn hộ thuộc dự án đều có thang máy đến tận cửa, có sân vườn hoặc hồ bơi riêng, đảm bảo riêng tư mỗi chủ nhân căn hộ.

Cũng tại quận 2, Sapphire cũng cho ra dự án biệt thự Holm Residences có tổng diện tích 2,7ha và 200m mặt tiền sông nhưng chỉ xây 28 căn biệt thự, trong đó chỉ 11 căn hướng sông. Tất cả biệt thự bao bọc trong một khuôn viên khép kín, cốt nền xây cao hơn mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng 1m, mỗi hộ đều có sân vườn riêng, mỗi garage có sức chứa 2-3 ôtô.

Mới đây, TTC Land cũng tung ra thị trường dự án Panomax River Villa - dòng villacondo ven sông, ngay trung tâm quận 7 được thiết kế như biệt thự 5 sao. Dự án này nằm trên cung đường tỷ đô Đào Trí, kế bên rạch Bà Bướm yên bình. Chủ đầu tư quan tâm đến tiêu chuẩn an toàn cho không gian sống trên cả 3 tiêu chí: sức khỏe, an ninh và phòng cháy chữa cháy thông qua thiết kế cũng như đầu tư vào hệ thống tiện ích để nâng cao chất lượng sống cho toàn bộ cư dân.

Nhắm đến nhóm khách hàng nhà giàu, tiêu chí an toàn về sức khoẻ luôn được chủ đầu tư chăm chút. Lợi thế ven sông giúp đối lưu không khí cùng thiết kế 100% căn góc, 3-4 mặt thoáng, đảm bảo căn hộ luôn tràn ngập ánh sáng và khí tươi, tốt cho sức khỏe.

Tại sảnh thang máy tầng hầm và tầng 1, chủ đầu tư cũng lắp đặt hệ thống lọc bụi mịn đa lớp, giúp lọc bụi mịn PM2.5, đảm bảo không khí trong lành cho cư dân. Dự án cũng trang bị hành lang riêng hạn chế sự tập trung đám đông, an toàn cho cư dân, nhất là trong thời kỳ dịch bệnh.

Một điểm cộng là dự án được quản lý và vận hành theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao. Sau khi nhận nhà, gia chủ có thể sử dụng hàng chục dịch vụ tại gia như dọn dẹp nhà cửa, giặt ủi, chăm sóc người già, trẻ nhỏ... Chủ đầu tư cũng chi tiền tỷ để phát triển hàng chục tiện ích phù hợp với mọi độ tuổi, tính cách, sở thích của tất cả cư dân như hồ bơi người lớn và trẻ em, aquagym, mini golf, khu vực BBQ, snack bar, vườn pergola, vườn nghệ thuật, khu trò chơi dân gian...

Các căn hộ tại đây có thang máy riêng đến tận cửa, lối thoát hiểm riêng biệt cùng chỗ để xe hơi định danh, đảm bảo tỷ lệ 1:1 dành cho các chủ nhân căn hộ. Đại diện chủ đầu tư cho biết, thang máy, chỗ giữ xe hơi định danh là 2 yếu tố được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất. Bởi trên thực tế, nhiều căn hộ gắn mác hạng sang nhưng thang máy luôn phải sử dụng hàng chục tầng, còn phải sử dụng thẻ từ khiến vấn đề an ninh không được đảm bảo. Bên cạnh đó, chỗ giữ ôtô không đủ khiến thường xuyên xảy ra tình trạng kẹt xe trong giờ cao điểm, gây mất thời gian của gia chủ.

Ngoài thiết kế đảm bảo quyền riêng tư, dự án còn chú trọng đề cao sở thích cá nhân khi chuẩn bị sẵn 20 mẫu thiết kế nội thất hạng sang dành cho gia chủ. Khi sở hữu Panomax River Villa, chủ nhân căn hộ sẽ được ngồi trực tiếp với kiến trúc sư, nhà thiết kế nổi tiếng để định vị phong cách riêng cho căn hộ của mình.

TS. Trần Nguyễn Minh Hải nhận định, cuộc chạy đua thiết lập chuẩn sống mới của các ông lớn trên thị trường không chỉ khẳng định vị thế, uy tín mà còn thể hiện sự nhạy bén, thay đổi để đáp ứng tiêu chí khắt khe khi lựa chọn căn hộ của giới nhà giàu Việt. Bởi với tầng lớp thượng lưu, nhà không phải nơi trú ngụ đơn thuần mà nhà còn là tổ ấm, là nơi thể hiện những thị hiếu thẩm mỹ và đẳng cấp cá nhân.