Tổng Kiểm toán: Cách xác định giá 'đất vàng' đang tùy tiện

Tại hội thảo "Kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản, môi trường" ngày 6/12, Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc chỉ ra sự tuỳ tiện trong áp dụng phương pháp xác định, làm giá trị đất chênh nhau vài chục lần. "Đây là cái sai lớn nhất, cũng là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi, thất thoát ngân sách Nhà nước", ông Phớc nói.

Dẫn ví dụ việc chuyển đất trong cổ phần hóa tại Hãng phim truyện Việt Nam sang công ty cổ phần với giá xác định bằng 0, Tổng Kiểm toán Nhà nước cho rằng, khoảng trống và thiếu rõ ràng trong quy định phương pháp xác định giá đất đã biến đất của Nhà nước thành "những mảnh đất màu mỡ phát sinh tham nhũng.

"Không ít nhà đầu tư khi bỏ tiền mua cổ phần doanh nghiệp Nhà nước, đơn vị sự nghiệp không nhìn vào sức khỏe của doanh nghiệp đó mà chỉ nhắm tới những mảnh 'đất vàng' họ sẽ sở hữu sau chuyển đổi. Vụ việc tại Hãng phim truyện Việt Nam, hay Vinaconex gần đây là ví dụ điển hình", ông Hồ Đức Phớc nêu.

Tổng Kiểm toán nhà nước Hồ Đức Phớc. Ảnh: Võ Hải

Trong khi đó, ông Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế và hải quan (Học viện Tài chính) nêu bất cập khi khung giá và biểu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế trên thị trường, làm thất thoát ngân sách Nhà nước.

Ông Trường dẫn chứng, giá đất theo khung giá đất tại Hà Nội và TP HCM dao động 1,5 - 162 triệu đồng một m2, trong khi giá giao dịch thị trường cao hơn gấp nhiều lần, thậm chí có mảnh đất được rao giá 1 tỷ đồng một m2.

Khung, biểu giá đất thấp hơn thực tế ngoài thị trường đã ảnh hưởng tới quyền lợi người dân trong đền bù giải phóng mặt bằng. "Người dân đang sở hữu tài sản lớn là quyền sử dụng đất nay lại bị thu hồi vĩnh viễn với giá quá rẻ so với thực tế", ông Trường nói và dẫn chứng việc giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Thủ Thiêm, khi giá đất khi đền bù cho người dân là 18 triệu đồng một m2, trong khi dự án bất động sản tại đay rao bán với giá hơn 300 triệu đồng một m2. 

Bất cập trong xác định giá đất, theo Tổng Kiểm toán nhà nước, xuất phát từ áp dụng tùy tiện phương pháp xác định giá đất. Quy định hiện hành đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Vì thế, chủ đầu tư thường chọn phương án nào có lợi nhất, trục lợi được nhiều nhất.

Chẳng hạn phương pháp xác định giá đất theo thặng dư được áp dụng phổ biến nhất hiện nay phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản, so sánh chọn mẫu thiếu chính xác; thời gian xây dựng giá, giao đất và chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau. "Cách xác định này phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán đã tác động, làm thay đổi giá đất định giá, gây thất thu ngân sách", ông Phớc nhận xét. 

Nêu quan điểm cá nhân ông nói, không nên định giá đất, thay vào đó giữ nguyên mục đích sử dụng trước và sau khi chuyển nhượng. Nhà nước sẽ thu hồi nếu doanh nghiệp sử dụng sai mục đích và bồi hoàn tài sản trên đất. Số còn lại tổ chức đấu giá, phần thu được nộp vào ngân sách. "Làm như vậy sẽ không còn việc lợi dụng lỗ hổng để định giá đất 0 đồng rồi chiếm đoạt 'đất vàng' như lâu nay xảy ra", Tổng Kiểm toán nhà nước nhấn mạnh.

Sai phạm đất đai 'được bao che, dung túng'

Ông Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế nói, sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai vẫn diễn ra phổ biến, phức tạp với mức độ nghiêm trọng thể hiện dưới 3 hình thức. Trước tiên là sử dụng, giao đất không đúng mục đích và không qua đấu giá. Từ đó khiến nhiều mảnh đất được trao cho nhà đầu tư nhưng để hoang hoá nhiều năm, hoặc biến đất nông nghiệp, đất rừng thành đất ở. Tình trạng này đang diễn ra ngay tại Hà Nội trong vụ biến đất rừng Sóc Sơn thành đất ở. Hay điển hình vụ việc Út "trọc", Vũ "nhôm", hay sai phạm đất đai tại khu đô thị Thủ Thiêm, và tới đây chắc chắn sẽ còn nhiều vụ án nữa liên quan tới đất đai.

Đề cập đến tình trạng lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quyền sử dụng đất đai, gây hậu quả nghiêm trọng, rất nghiêm trọng, ông Ánh dẫn dụ trường hợp Phó Bí thư Thành ủy TP HCM Tất Thành Cang liên quan tới xây dựng đường Thủ Thiêm và giao đất trái thẩm quyền.

"Tôi đi khá nhiều địa phương tình trạng giao đất trái thẩm quyền khá phổ biến tại nhiều địa phương. Điểm nổi bật trong sai phạm về lợi dụng chức vụ quyền hạn liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai là hiếm khi thực hiện cá nhân đơn lẻ mà thường có tổ chức, theo nhóm, có sự dung túng, bao che của nhiều cán bộ và tổ chức có liên quan", ông Ánh cho hay.

Sai phạm nghiêm trọng khác là các nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như: tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất... Chẳng hạn với những dự án đổi đất lấy hạ tầng như hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), thất thoát là "khủng khiếp" khi dự án được xây dựng khống lên, giá trị đất khu vực đổi thì bị dìm xuống, gây thiệt hại kép cho Nhà nước.

"Những phi vụ sai phạm liên quan đến đất đai không dưới vài ngàn tỷ đồng, thậm chí lên tới vài trăm ngàn tỷ nếu xét trên quy mô cả nước và được các thế lực nhất định bao che, dung túng", tiến sĩ Vũ Đình Ánh bình luận.

Vì thế, bên cạnh hoàn thiện giám sát về quản lý, sử dụng đất đai, việc hoàn thiện pháp luật về đất đai liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất, phân phối lợi ích khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được vị chuyên gia này nhấn mạnh "là cốt lõi để tránh lợi dụng, bịt lỗ hổng thất thoát lãng phí". 

Cụ thể hơn, Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc đề xuất, không dùng phương pháp giả định mà nên dùng phương pháp xác định cụ thể. Đơn cử, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và hệ số (giá đất UBND tỉnh ban hành x hệ số K hàng năm), sẽ phản ánh đúng theo giá thị trường. Phương án nào cho kết quả cao hơn thì lấy mốc đó là giá khởi điểm để đấu giá, tính thuế đất...

Nguyễn Hoài