Cách 'bắt mạch' bong bóng bất động sản năm 2019

Tại hội thảo Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản 2019, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản Bộ Xây dựng, Vũ Văn Phấn cho biết, theo kinh nghiệm quan sát diễn biến thị trường nhiều năm, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế.

Thứ nhất: Kinh tế vĩ mô không ổn định, có sự tăng trưởng nóng bất thường so với trước đó.

Thứ hai: Các thị trường đầu tư khác như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp... có biến động lớn, kém hấp dẫn.

Thứ ba: Nguồn cung các loại bất động sản bị hạn chế hoặc quá nhiều so với nhu cầu thực tế.

Thứ tư: Chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn.

Thứ năm: Thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước vào thị trường bất động sản.

Đối chiếu 5 dấu hiệu nhận biết này với thực tiễn thị trường, ông Phấn cho rằng chưa đáng quan ngại về bong bóng bất động sản năm 2019. Kinh tế vĩ mô phát triển ổn định. Các thị trường đầu tư: vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi tiết kiệm không xảy ra biến động lớn.

Thị trường bất động sản phía Nam TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Nguồn cung bất động sản được kiểm soát và tồn kho bất động sản cả nước đang trên đà giảm. Tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỷ đồng, so với đỉnh điểm lúc thị trường cực kỳ khó khăn (quý I/2013) giá trị tồn kho đã giảm 105.572 tỷ đồng. Tuy nhiên, ông Phấn cũng thừa nhận, mức tồn kho này vẫn còn khá lớn, cần phải kéo giảm thêm để tránh gây khó khăn trong ngắn hạn cho thị trường.

Về chính sách tín dụng bất động sản, ông Phấn cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát hiệu quả và đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay bất động sản. Bên cạnh đó vai trò chỉ đạo của Nhà nước đối với thị trường ngày càng được chú trọng, các công cụ kiểm soát thị trường đang được phát huy hiệu quả vì cơ quan quản lý đã có nhiều kinh nghiệm quan sát thị trường qua các đợt biến động lớn.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Lê Hoàng Châu tin rằng với chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đang được áp dụng với liều lượng tăng dần đều sẽ khó xảy ra bong bóng trong năm 2019.

Ngân hàng Nhà nước đã kịp thời công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, và có lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019. Điều khiến ông Châu tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản còn nằm ở yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế đà giảm tốc của thị trường địa ốc đã xuất hiện thường xuyên trong năm 2018. Nguồn cung nhà ở sụt giảm, thanh khoản cũng đi xuống, căn hộ nghỉ dưỡng tồn kho cao và giao dịch đất nền nhà phố trên thị trường thứ cấp đang trầm lắng so với năm 2017.

Đã có không ít doanh nghiệp địa ốc chủ động lập kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản để phòng vệ nếu kịch bản xấu diễn ra. Một số quan điểm cảnh báo thận trọng với bong bóng bất động sản đã bắt đầu xuất hiện.

Còn chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng dự báo thị trường địa ốc có thể rơi vào tình trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản. Đà tăng tín dụng hiện nay đang gián tiếp hình thành bong bóng bất động sản.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong thị trường là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng một năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này.

Vũ Lê