Pháp lý cho condotel chưa rõ ràng

Tại diễn đàn bất động sản du lịch biển vừa được tổ chức, ông Lee Pearce – đại diện Tập đoàn Accor Hotel cho biết, mô hình condotel là tích cực, bùng nổ tại Mỹ những năm 2002 đến năm 2006. Tuy nhiên người mua cũng cần ý thức được một số cạm bẫy từng xảy ra trong lịch sử để tránh rủi ro. 

Trong đó, bẫy đầu tiên, theo ông là không ít chủ đầu tư condotel chỉ tập trung vào việc “kiếm được tiền rồi chạy”. Ông lý giải, chủ đầu tư dạng này chỉ tập trung tính chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý, nhưng khi dự án đi vào vận hành không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng.

Bên cạnh đó là những rủi ro do chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền, dư thừa nguồn cung hoặc không nghiên cứu kỹ thị trường. Ông lấy ví dụ, có thể khi nghiên cứu, chủ đầu tư tính toán giá thuê khoảng 400 USD nhưng thực tế giá thị trường chỉ bằng một nửa dẫn đến đổ vỡ tài chính. Tuy nhấn mạnh rằng, tình trạng này cũng không phải xảy ra với tất cả các chủ đầu tư, song ông Lee Pearce cho rằng cơ quan quản lý cần phải có biện pháp khắc phục những điểm bất lợi đó càng sớm càng tốt. 

Đà Nẵng là một trong những thị trường có lượng condotel phát triển mạnh trong vài năm qua. Ảnh: UBND Đà Nẵng

Cũng chỉ ra một số bất cập của thị trường hiện nay, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, với bất động sản nghỉ dưỡng, các chính sách liên quan đến đầu tư kinh doanh, bảo trì cần phải được hoàn thiện như quy định, hướng dẫn cụ thể. 

Ông dẫn chứng, trên thị trường bất động sản, hiện tình trạng tại các dự án chung cư xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữu rất căng thẳng về bảo trì, không gian sở hữu. Condotel cũng gần giống mô hình nhà chung cư khi có nhiều chủ sở hữu và thuê đơn vị quản lý, vận hành chung nên cần có quy định như vậy. 

“Việc bảo trì các căn hộ condotel thế nào, quản lý ra sao, mô hình chia sẻ lợi nhuận, hợp đồng mua bán, ủy quyền... đều chưa có quy định của Nhà nước. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư cần có quy định, sự hướng dẫn của cơ quan quản lý”, ông Hà nói. 

Ông cũng cho rằng, VNREA đã đề nghị các Bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch phối hợp để xây dựng và ban hành các quy định và văn bản hướng dẫn để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đồng hành phát triển du lịch bền vững. 

Đồng quan điểm này, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Vietnam cũng nêu rõ những tồn tại trong mô hình condotel như pháp lý cho căn hộ nghỉ dưỡng chưa rõ ràng; cam kết càng cao, có thể càng dễ bán hàng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro; chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết.

Bà cho biết trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Do đó, chuyên gia này cũng đưa ra cảnh báo cần thận trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cũng nhận định những năm qua thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển rất nhanh và đa dạng. Hiện bất động sản du lịch không chỉ phát triển ở 28 tỉnh thành có biển. Không chỉ có mô hình kinh doanh khách sạn truyền thống, mà còn nhiều loại hình kết hợp khác nữa, chẳng hạn căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse...

Ông cho biết, từ 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel. Chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định. Tập trung vào Hà Nội, TP HCM, các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang... Quy hoạch đến năm 2020, ngành du lịch phấn đấu thu hút 58 triệu lượt khách cho thấy cơ hội để tham gia vào du lịch biển đang còn là một tiềm năng. 

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra những vấn đề cần giải quyết. Đầu tiên là về cơ sở pháp lý của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa có quy định rõ ràng. Cũng bởi chưa rõ ràng, chưa minh bạch nên xuất hiện nhiều điều lo lắng đối với nhà đầu tư khi muốn rót tiền vào loại hình bất động sản này. 

Tồn tại thứ hai, theo ông Khởi là quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai, đã là đất ở thì được sử dụng lâu dài nhưng condotel thì không. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến một số tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua cũng như phát sinh thắc mắc của chủ đầu tư đối với cơ quan quản lý liên quan đến việc cấp sổ đỏ. 

Vấn đề thứ ba là việc quản lý vận hành, có thành lập ban quản trị hay không, có phải đóng phí bảo trì hay không?

Ở góc độ quản lý, ông Khởi cho biết Bộ Xây dựng hoàn toàn đồng tình với việc hoàn thiện cơ sở pháp lý du lịch và bất động sản du lịch biển phát triển bền vững vì đây là nhu cầu tất yếu. Cũng theo ông, Bộ đang nghiên cứu thời gian tới ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn và văn bản về quản lý vận hành bất động sản nghỉ dưỡng để tránh những mâu thuẫn có thể xảy ra về sau. Dự kiến những văn bản này được ban hành từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2019.  

Nguyễn Hà